2026年1月26日
文／李寧】想入住都會區不容易，不少年輕人靠爸媽贊助自備款，一圓買房夢，Dcard上有網友分享，男友平均年薪大約85萬元，男友父母願意提供1000萬元買房資金，但要求兒子必須買透天厝，男友認為新大樓能省去基礎工程費用，為此和家人發生爭執，最終父母轉而幫男友的哥哥買房。
對此有網友認為，拿人手短，靠自己較好，也有網友覺得，有人出錢先買再說，事實上長輩幫出自備款，雖然能減輕資金壓力，但出資方和買房方意見不合，並不少見，還涉及更實際的稅費問題，到底家人贊助買房，需要留意哪些事情？雙方要如何得到保障？
3種方式 父母幫圓買房夢
家人有哪些方式，能幫子女入手房產？根據樂居網統整，常見有三種模式：
一、父母利用每年一人244萬元的贈與免稅額，分批贈與現金給小孩，優點是讓孩子擁有購屋資金，但缺點是資金的使用，不見得會照父母意願，或是孩子在買房時，容易受到父母意見影響。
二、父母將新購入或是既有房產贈與給孩子，優點是子女無需支付價金，缺點則是未來出售時，由於取得成本以評定現值計算，可能要繳交較多的房地合一稅。
三、父母支付頭期款，後續期款或貸款由子女償還，優點在於子女無需一次負擔高額自備款，但可能會跟父母在買房選擇上意見相左。
以上三種方式各有利弊，不過撇除家人之間的溝通問題，實際影響到荷包的仍是稅費。
稅費第一關：房地合一稅
在出售房地時，會被課徵房地合一稅，公式如下：
成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得（稅基）
課稅所得（稅基）ｘ稅率=所得稅
換句話說，取得成本低，稅基可能會愈高，資深資產傳承顧問廖嘉紅就曾在粉專分享實際案例，一名男子因為結婚生子有換屋需求，父母為了讓他輕鬆一些，在男子賣掉舊屋後，匯款200萬元到履約保證帳戶，國稅局進行查核，以房屋評定標準價格，以及公告土地現值總額為基礎，按父母出資額比例，核定贈與總額為60萬餘元，雖然沒有超過贈與免稅額，但男子的房地合一稅卻因此增加。
對此廖嘉紅分析，關鍵就在於購屋成本降低，根據遺贈稅法第10條第1項規定，「遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準」，由於贈與財產為不動產，會按房價比例計算贈與金額，200萬因此降低為60多萬元，然而到了賣屋時，卻會多出140萬元（200萬元－60萬元）的假性獲利，假如依照滿5年、未滿10年的20％稅率計算，將要多繳28萬元的房地合一稅。
至於要如何減少稅費？廖嘉紅建議，父母用自己的資金，幫子女購置財產，贈與稅的稅基便是不動產價值，而非價金200萬元，因此父母可將現金匯款給子女，再由子女拿去購屋，避免購屋成本降低的問題。
稅費第二關：重購退稅
家人贊助買房，除了房地合一稅有眉角，還要考慮到重購退稅，這是政府為了避免納稅義務人，因為被課徵稅款，降低重購自住房的能力，因此規定，個人出售自住房地，並在2年內重購自住房，只要符合相關規定，便能申請重購退（抵）稅之租稅優惠。
但先前台慶不動產左營富國至聖加盟店店東鄭家虹分享案例指出，一名屋主滿足賣房、購屋、自住等條件，申請重購退稅卻受阻，問題就跟家人贊助的「金流」有關。
鄭家虹表示，這位屋主的自備款，來自父親直接給他的現金，屋主再將現金匯給建商，事後國稅局詢問資金來源，屋主卻無法提供任何證明，遭國稅局懷疑，自備款源自「無關第三人」，屋主恐怕是人頭戶，不符合自住條件。
對此鄭家虹建議，家長將薪資先匯到自己的銀行帳戶，再轉至孩子的帳戶，才能得到完整的金流證明。
贊助買房 爸媽自保5招
換到出資方的角度，父母在贊助買房時，有時也會擔心拿出老本，老後生活少了保障，對此恩典法律事務所創辦人蘇家宏律師分享案例，有一家四口，父母和兒子夫妻同住，兒子向父親表示，希望能換一間大一點的房子，但頭期款還缺了100多萬，希望父親幫忙，然而這100多萬，卻是父親的老本。
對此蘇家宏律師認為，父親若真的擔心老本不保，可以考慮以下5種方式：
1.改用借貸的方式，將自備款借給兒子，並在房子上設定抵押權
2.兒子買房後，採用自益信託的形式，將房子信託給父母管理，或是採取他益信託，設定一段期間給父母居住。
3.採用贈與附負擔的形式，讓兒子與父母同住。
4.直接以父親名義買房。
5.假如父親將全數財產贈與兒子，自己沒有財產能夠生活，未來兒子若不扶養，可以撤銷贈與。
然而蘇家宏律師也認為，案例中的兒子，希望父親贊助買房，也是想跟父母同住，父親卻沒有意識到兒子的心思，可說是相當可惜，因此蘇家宏律師強調，每一個家庭都有不同的故事，需要考慮人性與人心，不變的是要運用智慧來愛自己的家人。
然而蘇家宏律師也認為，案例中的兒子，希望父親贊助買房，也是想跟父母同住，父親卻沒有意識到兒子的心思，可說是相當可惜，因此蘇家宏律師強調，每一個家庭都有不同的故事，需要考慮人性與人心，不變的是要運用智慧來愛自己的家人。